İstanbul’un Anadolu yakasında süren kentsel dönüşüm projeleri bir yandan yarattığı toz toprak, gürültü ve kamyon trafiğiyle çevre sakinlerini yıllardır zor durumda bırakırken bir yandan da bina sahiplerini mağdur ediyor. Kadıköy Belediyesi’ne 4 binin üzerinde kentsel dönüşüm başvurusu bulunuyor. Tam sayısı belediye tarafından açıklanmamakla birlikte pek çok projede daire sahipleri, müteahhitlerin işi geciktirmesi, bırakması ya da kaçması gibi nedenlerden dolayı mağdur durumda.
Evinizi kentsel dönüşüm kapsamına sokmak isterseniz apartman kat maliklerinin bir araya gelmesi ve üçte iki çoğunluğun buna onay vermesi gerekiyor. Bu anlaşma sağlandığında bina sahipleri bir müteahhitle anlaşıyor. Müteahhit ilgili belediyeye başvurarak binayla ilgili deprem riski raporu istiyor. İnceleme sonucunda binada risk tespit edilirse -ki genellikle tespit ediliyor- sıra binanın yıkılmasına geliyor. Bina yıkıldıktan sonra müteahhit inşaata başlıyor, bina sahipleriyle imzaladığı sözleşmede söz verdiği süre içinde inşaatı tamamlıyor ve bu süre içinde yine anlaşmada belirlenen miktarda kira ödemesi yapıyor. Tabii eğer bir sorun olmaz ise…
İşler yolunda gitmezse…
Karşılaştığımız örnekler, son 4dört beş yıl içinde projelerin pek de sorunsuz gitmediğini gösteriyor. Bu süreçte pek çok sorunla karşı karşıya gelip aylar hatta yıllarca evsiz kalanlar, mahkemelerde uzun dava süreçleriyle boğuşanlar dertlerini anlatacak bir yer de bulamıyor.
Örneğin Erenköy’de dört yıl önce binalarını yenilemek için bir müteahhitle anlaşan apartman sakinleri dairelerini hâlâ alamadıkları gibi her ay binlerce lira kira ödemek zorunda kalıyor. Adını vermek istemeyen daire sahibi, müteahhitle yeni binanın 19 katlı yapılması için anlaştıklarını, binanın yıkılmasından sonra Kadıköy Belediyesi’nden çıkan iznin İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin (İBB) aldığı karar doğrultusunda 19 değil 15 kat olduğunu anlatıyor. Müteahhit ise 15 kattan kâr edemeyeceği gerekçesiyle inşaatı durduruyor. Ev sahipleri bu süreçte çok zorlanıyor çünkü müteahhit, bina sakinlerine inşaat süresince ödemesi gereken kirayı da ödememeye başlıyor. Bina sakinleri hem evlerinden oluyor, hem de başka bir eve kira vermek zorunda oldukları için maddi olarak sıkıntıya düşüyor. Bu sorun yaklaşık iki yıldır devam ediyor. Aynı müteahhitle şu anda yeni bir anlaşmaya varılmış olsa da apartman sakinleri zor durumda. Çünkü dairelerini teslim aldıklarında eski evlerinden çok daha küçük evlerde ve üçüncü sınıf inşaat malzemelerinin kullanıldığı bir binada oturmak zorunda kalacaklar. Durumdan mutsuzlar ama en azından kira vermekten kurtulup evlerine kavuşmayı ümit ediyorlar.
Kadıköy Belediyesi Kentsel Yenileme Bürosu’ndan Jeofizik Mühendisi Baran Koruklu, belediyeye şikâyetlerle gelenlerin genelde projelere onay vermemiş bina sakinleri olduğunu, ancak çoğunluk kabul ettiği için belediyenin bu konuda yapacak pek bir şeyi olmadığını söylüyor. Müteahhitle ilgili sorunlarda da belediyeye yapılan şikâyetler genellikle sonuçsuz kalıyor.
Acele imzalanan sözleşmeler
Bir başka örnek ise Caddebostan’da Bağdat Caddesi’ne yakın bir sokakta yaşanıyor. 2016 sonunda daire sahiplerinin onayıyla bina boşaltılıyor. Anlaşmaya göre 14 ayda bitirilmesi planlanan apartmanın bugün yalnızca kaba inşaatı tamamlanmış durumda. Aradan iki yıl geçmesine rağmen inşaatın hâlâ bitmemesi ve bu dönem içerisindeki kiraların ödenmemiş olması bina sakinlerini oldukça zora sokmuş. Apartman sakinlerinden A.K. sözleşme imzaladıkları tarihte arsa inşaat oranının yüzde 20’den 25’e çıkarıldığını, Aralık 2016’ya kadar bu düzenlemeyi kaçırmamak için acele ettiklerini anlatıyor. Kat maliklerinin, sözleşme ekindeki şartnameye birkaç madde ekledikten sonra uzman bir avukata inceletmeye vakit bulamadan ve gerek de görmeden noter sözleşmesini imzaladıklarını söylüyor: “Bizim müteahhitle bina paylaşımı anlaşmamız diğer tekliflerin yüzde 2-3 üzerindeydi. Kira ve verilecek teminat mektubu, müteahhit dairelerine koyacağımız ipotek vb. diğer tekliflere göre daha yüksek olunca bu şirketi seçtik. Bu tür cazip tekliflere tedbirli yaklaşılmalı. Çünkü uygulamaya geçirilmeyebiliyor.”
Söz konusu örnekte geçtiğimiz hafta bina sakinlerine ek sözleşme gönderen müteahhit, bir yıldır ödenmeyen kira haklarından vazgeçilmesini talep ediyor. Ayrıca teminat mektubu vermediği için kendisine devredilmeyen arsanın devrini ve daire sahipleriyle arasında eski sözleşmeyle ilgili hiçbir talep ve anlaşmazlık olmadığı gibi maddeleri içeren sözleşmenin imzalanmasını istiyor. Apartmanın inşaatı devam ediyor ancak bina sakinlerinin ne zaman evlerine kavuşacağı belirsiz.
Hapse düşen müteahhit
Kızıltoprak’ta anneannelerinden kalan daireyi diğer apartman sakinleriyle anlaşıp Gaziantepli bir müteahhit firmaya vererek kentsel dönüşüme sokmak isteyen 72 yaşındaki G.T.’nin sıkıntısı ise beş yıldır devam ediyor. Apartman sakinleriyle bir yılda inşaatı bitirmek üzere anlaşan Paralel Yapı adlı müteahhitlik firması, yedinci ayın sonunda inşaatı durduruyor. Çünkü müteahhitlik firmasının sahibi “FETÖ”yle bağlantılı olduğu gerekçesiyle hapse giriyor ve bütün mal varlığına el konuluyor. Bu olaydan sonra inşaata kayyum atanıyor ve inşaat Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu’na (TMSF) geçiyor. Dört yıl boyunca inşaata devam edilmiyor ve bu süreçte hiçbir ev sahibi kirasını da alamadığından çok zorlu dönemlerden geçiyor.
Ev sahipleri birkaç müteahhitle yeniden anlaşma aşamasına gelse de TMSF, eski müteahhidin o güne kadar yapmış olduğu masrafların hepsini yeni şirketten istediği için kimse anlaşmaya yanaşmıyor. Sonunda beş ay kadar önce yeni bir müteahhitle anlaşılıyor ve müteahhit koşulları kabul edip inşaata tekrar başlıyor. Yeni firmanın inşaatı devralmasıyla kiralar ev sahiplerine yeniden ödenmeye başlanıyor. Dört senelik kayıp zamanda ödenmeyen kiralar ise ödenmiyor. Eğer bir sorun çıkmazsa G.T., yeni dairesini şubat ayına kadar devralmayı umuyor.
Haciz konulan inşaat
Bu örneklerden çok daha zor bir süreci ise Selamiçeşme’deki evi iki buçuk yıl önce kentsel dönüşüme giren E.Ö. yaşıyor. Yedi yıl önce satın aldığı evini diğer kat malikleri ile anlaşarak Pana Yapı adlı şirkete veren E. Bey bugün dairesini mahkemede geri almaya çalışıyor. Daire sahipleri Pana Yapı şirketini Fikirtepe’de yürüttükleri 3 bin daireli konut çalışması, adının duyulmuş olması ve maddi açıdan sağladıkları imkanlar nedeniyle seçiyor. Yapılacak projenin 12 katlı olması ve bu katlardan elde edilen ekstra 6 dairenin de müteahhit şirkete kalması konusunda anlaşılıyor. Müteahhidin yapım için 12-15 ay gibi bir süre verdiği inşaat, Ocak 2017’de başlıyor. Ancak 2017 yaz aylarında E. Ö. yapıyı izlemeye gittiğinde inşaatın neredeyse durmuş olduğunu görüyor.
Pana Yapı şirketiyle görüşmeler başlıyor ama daire sakinleri bu görüşmelerden bir sonuç alamıyor Kış ayına gelindiğinde Pana Yapı iflas ediyor. Emre Bey ve apartmanın bütün daire sahipleri kentsel dönüşün sürecinde dairelerini anlaşma gereğince Pana Yapı’ya devrettiklerinden, şirket alacaklıları inşaata haciz koyuyor. Bina yarım kalmış durumda ve çevredeki sorunlarla ilgilenmek de bina sahiplerini maddi-manevi yıpratıyor. Daire sahipleri uzun tartışmalar sonucunda haciz sürecine karşı “geriye dönük sözleşme iptali davası” açmaya karar veriyor. Geçen hafta açılan davanın en az iki yıl sürmesi bekleniyor. Sonucun ne olacağı ise belirsiz.
Avukatlardan danışmanlık alınmalı
Peki böyle mağduriyetler yaşayan insanlar neler yapmalı nasıl bir yol izlemeli?
Avukat Didem Tatlısöz Özger yıkım, tahsis, kamulaştırma ve iskan gibi taşınmaz mallara ilişkin mevzuatın uygulanması alanında uzman gayrimenkul ve kentsel dönüşüm avukatlarıyla çalışmanın çok önemli olduğunu söylüyor. En çok karşılaşılan dava türlerinin, riskli alanlarda yapılacak olan projelerde yıkım kararına karşı açılan davalar ve “arsa payı düzeltim davaları” olduğunu anlatan Özger, inşaat sürecindeki en büyük sorunlardan birinin de müteahhitlerin inşaatları tamamlayamaması veya taahhütlerini yerine getirilememesi olduğunu belirtiyor:
“Müteahhitten cezai şartın maddi güvencesi için teminat (örneğin teminat mektubu) alınması müteahhitle mutlaka sözleşme yapılması ve bu sözleşmenin noter aracılığıyla imzalanması gerekir. Sözleşmelerin hazırlanması sırasında mutlaka uzman bir avukattan yardım alınmasını öneririm. Sözleşmenin ruhsata konu olan kesin proje üzerinden yapılması ve kat planlarının da eklenmesi gerekir. Sözleşmede müteahhidin, sözleşmeden elde ettiği hakları ve vermiş olduğu taahhütleri başkalarına devretmemesi için devir yasağı düzenlemesi getirilmelidir. Arsa/kat maliklerine taşınma ve kira bedeli ödenmesi kararlaştırılmalı; bedel, süre ve şartları açıkça belirtilmelidir. Bunun yanında sözleşmede inşaat başlangıç ve bitiş tarihleri, vergi harç gibi masrafların ile inşaatın zamanında bitirilmemesi gibi hususlarda cezai şart maddelerinin kime ait olacağı gibi hususları mutlaka düzenlememelidir.”
Caddebostan’da kentsel dönüşüm mağduru olan A.K. da kat maliklerinin korunması açısından benzer noktalara dikkat çekiyor:
“Sözleşmeleri müteahhit firma hazırlıyor, halbuki apartman sakinlerinin avukatı olmalı ve sözleşmeyi imzadan önce incelemeli. Ayrıca belediyenin denetçi firmaları var ama apartman sakinlerinin tutacağı bir mühendislik firması da inşaatın sözleşmeye uygun yapılıp yapılmadığını fiilen mutlaka kontrol etmeli.”
Yıkım yerine sağlamlaştırma da mümkün
Diğer yandan, kentsel dönüşüm projelerinde mevcut binaların yıkılması da tek yok değil. Yapı güçlendirme projeleri de kat maliklerine bir çözüm yolu sunuyor. Artyol Mühendislik adlı firma evlerinin yıkılmasını istemeyen bina sahiplerinin evlerini güçlendirerek deprem yönetmeliğine uygun hale getiriyor.
Bu firmada mühendis olarak görev yapan İsmail Hakkı Başeğmez, öncelikle apartmanı incelediklerini ve binanın güçlendirme için uygun olup olmadığına baktıklarını belirtiyor. Deprem yönetmeliğine göre hesap yapıp evin nasıl güçlendireceğine karar verdikten sonra maliyetin belli olduğunu, kat maliklerinin beşte dördünün sundukları projeyi onaylamasından sonra belediyeye başvurduklarını söylüyor. Gerekli izinler alındıktan sonra projenin tipine göre bina sakinleri 8-12 ay arası bir süre binalarından ayrılıyor. Yapılan anlaşmaya göre bazen kiralar şirket tarafından karşılanıyor bazılarında ise herkes kirasını kendi ödüyor. Güçlendirme çalışmasında mevcut taşıyıcı elemanlar büyütülüyor ve ev deprem yönetmeliğine uygun duruma getiriliyor. Evlerde normal kentsel dönüşümdeki gibi bir küçülme yaşanmadığından bina sakinleri evlerine döndüklerinde aynı büyüklükteki dairelerinde ve eski apartmanlarında oturmaya devam ediyor. Yapı durumunun prosedürlere uygun olarak tespit edilmesi halinde güçlendirme çalışmaları için de devletten kredi desteği alınması mümkün olabiliyor.